訴訟繫屬登記、假處分、預告登記差在哪？不動產三種「卡關註記」一次看懂（含比較表）

不動產糾紛一打起來，當事人最常問的就是：「能不能先在謄本上做個記號，讓對方不要趁機把房子過戶給別人？」這時會碰到三個聽起來很像、實際效果差很多的制度——訴訟繫屬登記、假處分、預告登記。三者都會在不動產上留下某種「卡關註記」，但強制力、擔保金、適用對象、要不要對方同意，全都不一樣。選錯了，輕則白花擔保金，重則該鎖的沒鎖住、對方順利脫產。

本文用一張比較表加三段情境，把這三種手段一次講清楚。

訴訟繫屬登記、假處分、預告登記，三者到底差在哪？

先把三者的本質一句話講完：

• 訴訟繫屬登記：只「公示」訴訟正在進行，不禁止對方處分。功能是破除善意取得、警示第三人。法源是民事訴訟法第254條第5項至第12項。
• 假處分：真正「禁止」對方處分，地政機關擋下過戶。功能是凍結處分、保全強制執行。法源是民事訴訟法第532條以下。
• 預告登記：保全將來的物權變動請求權，妨礙該請求權的處分對請求權人相對無效。法源是土地法第79條之1，原則上需要對方出具同意書。

下面這張表，把六個最常被問到的面向一次對照：

比較項	訴訟繫屬登記	假處分（禁止處分）	預告登記
是否禁止處分	否，對方仍可賣、可設定抵押	是，真正禁止、地政擋過戶	妨礙被保全請求權之處分對請求權人相對無效
強制力	最弱（僅公示破善意）	最強（凍結處分）	中（相對無效對抗）
擔保金高低	較低（法院裁量，常以價額×5%×預估審理年數估算）	較高（多以請求標的價值相當比例酌定）	無擔保金問題
適用標的	限「物權關係」且依法應登記	金錢以外之請求（含債權請求，較寬）	移轉或消滅、內容次序變更、附條件期限之請求權
需否對方同意	否，原告持裁定逕辦	否，法院通知地政逕辦	原則需要（同意書＋印鑑證明）或以假處分裁定代之
可否併用	可（常與假處分併用）	可	可（債權請求改走此途或假處分）

從表裡可以看出一個核心對比：訴訟繫屬登記是「貼警告標語、不上鎖」，假處分才是「直接上鎖」。 這也是民眾對繫屬登記最大的誤會——以為登記了房子就賣不掉，其實不是。繫屬登記後被告照樣可以過戶，它只是讓買方一調謄本就看到「這塊地正在打官司」，因此無法再主張自己是善意第三人、不能適用善意取得（民法第759條之1第2項）。要真正讓對方「賣不掉」，得另外聲請假處分。

適用標的怎麼分？物權才能聲請繫屬登記，債權不行

三者裡面，訴訟繫屬登記的門檻限制最特殊，也最容易踩雷。

依據民事訴訟法第254條第5項規定，必須是「訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更依法應登記」，才能聲請。換句話說，判準不是看你提的是給付之訴還是確認之訴，而是看訴訟標的本身是物權還是債權。

一個好記的判斷方式：你告對方的時候，身分是「物權人」（我本來就有這個物權）→ 可以聲請；只是「債權人」（我只是有權「請求」對方給我）→ 不可以。

• 可以聲請：基於所有權請求塗銷移轉登記、分割共有物之訴、確認所有權存在之訴——這些都是物權關係。
• 不能聲請：請求履行買賣或贈與契約移轉登記、返還借名登記物、確認優先承買權——這些原則上是債權關係，只對被告有對人效力，受讓的第三人本就沒有善意取得適用，所以登記繫屬事實對該第三人沒有正當的阻卻基礎。

至於分割共有物之訴可不可以聲請，雖然多數見解傾向肯定（屬物權形成之訴），但實務上仍有見解分歧、須依個案而定，不宜一概認定一定可以。關於物權與債權界線的細部判斷，可以參考本系列另一篇對「哪些訴訟可以做繫屬登記、哪些不行」的完整整理。

相對地，假處分適用的範圍較寬，涵蓋金錢以外的請求（包含部分債權請求權）；預告登記則對應土地法第79條之1的三類請求權（移轉或消滅、內容或次序變更、附條件或期限）。所以當你的請求是純債權、用不了繫屬登記時，假處分或預告登記往往才是出路。

情境一：想破除善意取得、又不想花大錢，選哪個？

假設你正在打一場塗銷所有權移轉登記的官司，擔心被告趁訴訟期間把房子過戶給人頭，讓你將來就算勝訴也追不回來。你的主要目的是「不要讓對方把房子賣給能主張善意取得的第三人」，但又不想負擔太重的擔保。

這種情況，訴訟繫屬登記通常是性價比最高的選擇。

原因有二。第一，它的訴訟標的（塗銷移轉登記、基於所有權）正好是物權關係，符合聲請要件。第二，它的擔保金門檻明顯低於假處分。為什麼會低？因為繫屬登記不禁止被告處分，被告受到的只是「處分受阻、延宕」的有限損害，不是「喪失整個標的物」，所以法院酌定的擔保額會顯著低於標的物價值。

實務上常見的估算方式（請注意這是實務常見的估算、由法院個案裁量，不是法定公式）是以擔保金約等於「標的物價額 × 年息5% × 預估審理年數」來概算。舉例來說，一棟500萬的不動產、預估審理約6.5年，估算下來大約162.5萬左右。實際數字仍由法院斟酌個案情節酌定。

還有一個對原告很有利的特性：取得許可裁定（並依命供擔保者供擔保）之後，不必等裁定確定就可以立刻持裁定去地政事務所辦註記，搶在對方過戶之前阻卻善意取得。不過要注意第254條第9項的競速但書——如果被告或第三人已經先就同一標的申請移轉登記、且被登記機關受理了，原告就辦不成，所以「誰先到地政」很關鍵。關於從聲請到地政註記的完整流程與書狀準備，本系列另有一篇專門的程序教學可以參考。

情境二：想真正凍結對方處分、防脫產，選哪個？

如果你的目的不只是「破善意」，而是要徹底讓對方「動不了這塊不動產」——例如你有具體跡象顯示對方準備脫產，將來判決確定後恐怕根本無法執行——那麼繫屬登記就不夠用了，因為它擋不住處分本身。

這時候要走的是假處分（禁止處分），法源是民事訴訟法第532條以下。

依據民事訴訟法第532條規定，債權人就金錢請求以外之請求、為保全強制執行，得聲請假處分；但須有「非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行或甚難執行之虞」的假處分原因。這裡有一個和繫屬登記很重要的差異：

• 繫屬登記只要「釋明本案請求」。
• 假處分要釋明「本案請求」＋「假處分原因（也就是保全的必要性）」。

也就是說，假處分多了一道「保全必要性」的門檻，相對難聲請，擔保金也較高（實務上常以請求標的價值的相當比例酌定）。代價換來的是最強的強制力——一旦准許，地政機關會直接擋下過戶，對方真的賣不掉。對方若要解除這個限制，得依民事訴訟法第536條規定供反擔保聲請撤銷假處分。

簡單說：門檻低、成本低、但只破善意 → 繫屬登記；門檻高、成本高、但真凍結 → 假處分。 兩者並非互斥，物權糾紛中常見的做法是「繫屬登記破善意」搭配「假處分凍結處分」併用，雙保險。關於繫屬登記與一般債權保全（假扣押）在物權、債權層面的取捨，本系列也有專文比較，值得一併參考。

情境三：訴訟外就想先卡位，選哪個？

前兩種都建立在「已經有訴訟」的基礎上。但有些情況，雙方還沒撕破臉、甚至根本還沒打算告，只是想先把將來的權利卡好——例如買預售屋怕建商一屋二賣、或借名登記的雙方約定將來要把房子過回真正所有權人名下。

這時候適合的是預告登記，法源是土地法第79條之1。

預告登記最大的特色是「原則上需要登記名義人（也就是對方）出具同意書」，再附印鑑證明辦理。依據土地法第79條之1規定，預告登記可以保全三類請求權：①關於所有權移轉或使其消滅、②關於權利內容或次序變更、③關於附條件或期限的請求權。一旦辦了預告登記，登記名義人在塗銷前所做的處分，只要妨礙被保全的請求權，對請求權人就不生效力（相對無效）。

不過預告登記有兩個重點要記住：

1. 它需要對方配合出具同意書。 如果對方不肯，就不能單方面辦——這時可以反過來先聲請假處分裁定，再以裁定代替同意書去辦預告登記。
2. 它對公權力沒有排除效力。 依據土地法第79條之1第3項規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行所為的新登記，沒有排除效力。也就是說，它擋得住對方私下的處分，卻擋不住徵收、判決或拍賣。

所以預告登記比較像是「訴訟外、有對方同意」場合的卡位工具，和訴訟中的繫屬登記、假處分定位不同。

三者怎麼選？一句話總結

把三段情境收攏成一句話：

• 想破除對方賣給人頭的善意取得、又不想花大錢，而且請求是物權關係 → 訴訟繫屬登記。
• 想真正凍結對方處分、防脫產，願意多釋明保全必要性、負擔較高擔保 → 假處分。
• 訴訟外、已取得對方同意，想先卡位將來的移轉或塗銷請求權 → 預告登記。

要特別提醒的是，這三種制度的聲請要件、擔保金高低、見解分歧處（例如分割共有物之訴可否聲請繫屬登記，實務見解並不一致）都會隨個案而有不同，不是套公式就能決定。本文認為，不動產糾紛的卡關手段選擇，往往牽動後續整場官司的成敗，建議在動作之前先讓專業的訴訟代理人評估你的請求性質與保全需求，選對工具、抓對時機，才不會白忙一場。

如果你正面臨不動產過戶、脫產或卡位的問題，歡迎與林俊賢律師聯繫，由律師依你的個案狀況評估最合適的保全方式。

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