訴訟繫屬登記怎麼聲請？從聲請狀、地政註記到敗訴後塗銷的完整流程（被亂註記自救SOP）

不動產官司一打就是好幾年，最怕的是對方趁訴訟期間把房子過戶給人頭，或設定抵押脫產。「訴訟繫屬登記」就是民事訴訟法為原告設計的一道公示防線——在謄本上註記「這塊不動產正在打官司」，讓任何想接手的第三人都看得到，事後無法主張善意取得。

不過這套制度有很多細節容易做錯：聲請要件、釋明、擔保、競速但書、抗告與塗銷，每一步都對應到民事訴訟法第254條的特定項次。本文依現行條文，把原告「怎麼聲請」與被告「被亂註記怎麼自救」兩條路都走一遍。

訴訟繫屬登記是什麼？聲請前要先弄懂的兩件事

訴訟繫屬登記，是原告在不動產（或其他依法應登記之物權）訴訟中，於事實審言詞辯論終結前向受訴法院聲請，經法院裁定許可後，持裁定到地政事務所，在系爭不動產的登記簿上註記「目前有訴訟繫屬之事實」。它的性質是註記登記、屬行政上的事實行為，不是行政處分，本身不生物權變動效力。

聲請之前，務必先弄懂兩件最常被誤會的事：

第一，繫屬登記不限制、不禁止被告處分。被告登記後仍然可以賣屋、可以設定抵押，地政機關照樣受理過戶。它的作用是「阻卻善意取得＋公示警示」，不是把房子鎖住。換句話說，它只是「貼上一張警告標語」，而不是「上鎖」；要真正凍結對方處分，得另外聲請假處分。這兩者的差別，本系列〈訴訟繫屬登記、假處分、預告登記怎麼選〉有專篇比較。

第二，只有「物權關係」涉訟才能聲請。純債權請求，例如請求對方履行買賣契約移轉登記、返還借名登記物、確認優先承買權，原則上不能聲請繫屬登記。判準是「原告起訴時的身分」是物權人還是債權人——詳細的物權／債權界線，建議搭配本系列〈訴訟繫屬登記是什麼〉一起看。

聲請訴訟繫屬登記要符合哪些要件？

依據民事訴訟法第254條第5項規定，聲請繫屬登記須同時具備以下要件：

• 聲請人是原告（含反訴原告）。被告不能聲請；被告要保全得走假處分。
• 時點在事實審言詞辯論終結前（一審或二審言詞辯論終結前）。案件已上第三審（法律審）就不能新為聲請。
• 訴訟標的「基於物權關係」且「依法應登記」。這是最關鍵的限縮要件，立法理由明言要限於物權關係，以免過度影響被告及第三人的權益。
• 釋明本案請求（第6項），必要時供擔保（第7項）。

這裡要特別說明「釋明」與「擔保」。依據民事訴訟法第254條第6項規定，聲請應釋明本案請求；法院為裁定前，得使兩造有陳述意見的機會。釋明的程度低於「證明」，只要讓法院產生薄弱心證、相信你的物權請求大致為真即可，提出登記謄本、契約、起訴狀等就是常見方式。

依據民事訴訟法第254條第7項規定，釋明如有不足，法院得命供擔保後為登記；而且條文末句明定「其釋明完足者，亦同」——也就是說，即使你釋明完整，法院仍然可以命你供擔保。這是民國106年修法為了防止濫用所設的重要把關，聲請前要先有「可能要繳一筆擔保金」的心理準備。擔保金怎麼估算，本系列〈訴訟繫屬登記擔保金怎麼算〉有專篇拆解。

原告聲請流程：從聲請狀到地政註記

整套聲請到註記的流程，可拆成五步：

第一步，遞聲請狀。 於事實審言詞辯論終結前，向受訴法院遞「民事聲請許可為訴訟繫屬事實登記狀」（司法院民事廳備有官方書狀範例可參考）。聲請狀要載明訴訟標的基於物權關係、依法應登記、並釋明本案請求，附上起訴狀繕本、土地及建物登記謄本、契約等釋明證據。

第二步，法院審查與裁定。 法院審查後，得使兩造有陳述意見的機會，最後作成裁定許可（可能附帶命供擔保）或駁回。依據民事訴訟法第254條第8項規定，許可裁定應載明應受判決事項之聲明、訴訟標的及其原因事實。

第三步，供擔保（如經命供擔保）。 若法院命供擔保，原告須先向法院提存擔保金。

第四步，持裁定到地政申辦註記。 依據民事訴訟法第254條第9項規定，原告持裁定向系爭不動產所在地的地政事務所申辦註記。

第五步，地政形式審查並完成註記。 地政機關採形式審查，核對裁定真正、標的標示與謄本相符、聲請人為裁定所載原告、是否已供擔保，於登記簿其他登記事項欄完成註記，不實質審查本案有無理由。

這裡有兩個原告必須掌握的時效重點：

競速但書（第9項）。 依據民事訴訟法第254條第9項但書規定，被告及第三人若已就同一權利或標的物申請移轉登記、並經登記機關受理者，原告就不能再持裁定辦理註記。這等於是一場「誰先到地政」的競速——對方搶先把房子過戶申請送進地政並被受理，你的繫屬登記就卡不上去了。

不待裁定確定即可登記。 依司法院民事廳函釋與地政實務見解，當事人雖然可以抗告，但不待裁定確定即應依該裁定辦理登記；法院若命供擔保，原告供擔保後就可以「立刻」持裁定去地政申辦。這個設計就是要讓原告在取得許可裁定（並供擔保）後，第一時間搶下時效、阻卻善意取得，而不必苦等抗告程序終結。

被告被亂註記怎麼自救？抗告、撤銷、塗銷三條路

如果你是被告（被登記人），認為對方的繫屬登記聲請不該准、或註記已經沒有存在的理由，民事訴訟法給了三層救濟，務必照項次操作：

第一層：抗告（第254條第10項）。 依據民事訴訟法第254條第10項規定，當事人對於准許或駁回的裁定得為抗告；抗告法院為裁定前，應使當事人有陳述意見的機會。特別注意：對於抗告法院之裁定，不得再為抗告——也就是抗告只有一次機會，立法目的是要儘速確定登記狀態，所以這一關要一次把理由講足。

第二層：撤銷許可裁定（第254條第11項）。 依據民事訴訟法第254條第11項規定，訴訟繫屬事實登記的原因消滅，或有其他情事變更情形時，當事人或利害關係人得向受訴法院聲請撤銷許可登記的裁定；本案若已繫屬第三審，則向原裁定許可的法院聲請。這條路在訴訟進行中就可以走，不必等到案件終結，例如原告主張的物權基礎已不存在、或情況已明顯改變時，就是聲請撤銷的時機。

第三層：塗銷（第254條第12項，末項）。 依據民事訴訟法第254條第12項規定，訴訟終結（判決確定、撤回、和解、調解成立）或第5項裁定經廢棄、撤銷確定後，當事人或利害關係人得聲請法院發給證明，持向地政機關申請塗銷訴訟繫屬事實的登記。地政實務上，塗銷註記通常備齊登記申請書、登記清冊、申請人身分證明與法院證明正本即可辦理，多為免費、數個工作天內完成。

提醒一點：以上三條都是針對「民事面」的救濟。如果你不服的是地政機關的註記行為本身，那是另一條路，下一段說明。

原告本案敗訴或濫用註記，被告能求償嗎？

如果原告濫行聲請、或本案最終敗訴，被告因為謄本被註記「訴訟中」而導致融資談不成、買方卻步、價格受影響等損害，可以循三條路求償，建議並行評估：

• 就擔保金優先受償（第254條第7項）。 法院命原告供的擔保金，正是用來擔保被登記人可能受到的損害；被告的損害可就該擔保物優先受償，機能類似假扣押、假處分的擔保。
• 侵權損害賠償（民法第184條）。 依據民法第184條規定，原告濫行聲請致權利人受有損害（例如銀行不貸、買方放棄交易），得請求侵權損害賠償。但要注意，繫屬登記沒有假處分那種法定的無過失賠償條款，被告須就對方行為的不法、故意或過失、損害與因果關係負舉證責任，舉證負擔較重。
• 在擔保金返還程序中主張權利（民事訴訟法第104條）。 訴訟終結、塗銷後，供擔保的原告可以聲請返還擔保金；其中一種事由是訴訟終結後，定20日以上期間催告對方行使權利而未行使。反過來說，被登記人要主張賠償，就必須在催告或通知的期間內「行使權利」，否則擔保金一旦被返還，保障就落空了。

至於有沒有把握求償成功、能拿回多少，因為涉及損害認定與舉證，須依個案具體情況判斷，本文不宜給出確定承諾，建議由訴訟代理人就你的卷證評估。

對地政機關的註記不服，要走哪條路？

很多人以為對地政的繫屬註記不服就去提訴願，這是常見的誤區。因為繫屬註記性質上是行政事實行為，不是行政處分，所以不能提訴願、也不能提撤銷訴訟。

正確的公法救濟是：土地所有權人若認為註記違法損害其權利，得依據行政訴訟法第8條規定，向行政法院提起一般給付訴訟，請求除去該註記。要分清楚的是：民事面的不服（不服法院准許聲請）走第254條第10項抗告或第11項撤銷；公法面的不服（針對地政機關的註記行為）才走行政訴訟一般給付。兩條路的對象與程序完全不同，走錯就白費功夫。

分割共有物等爭議題，能不能聲請？

實務上有些題型見解分歧，最典型的就是「分割共有物之訴」可否聲請繫屬登記。分割共有物之訴是物權形成之訴，肯定見解認為可以聲請；但也有否定見解認為分割判決確定即生效、無待登記，不符「依法應登記」要件。又如基於民法第244條撤銷詐害行為並請求回復登記，是否屬「基於物權關係」，實務上也須個案判斷標的性質。

對於這類有爭議的題型，本文認為應採保守態度：不宜斷言「一定可以聲請」，而要依個案標的性質與承審法院見解判斷。 與其自行嘗試而被駁回、甚至錯失時效，不如先請訴訟代理人就你的訴訟標的定性、評估聲請的成功機會與替代方案（例如改走假處分）。

結語：時效與定性，決定這道防線守不守得住

訴訟繫屬登記是不動產訴訟中成本相對低、又能有效阻卻善意取得的工具，但它的成敗高度取決於兩件事：一是「定性」——你的訴訟標的到底是物權還是債權；二是「時效」——能不能在對方過戶之前搶先註記（第9項競速但書）。聲請狀怎麼寫、釋明證據怎麼備、擔保金怎麼估、要不要併用假處分凍結處分，每一步都需要專業判斷。

如果你正面臨不動產糾紛、擔心對方脫產，或被對方亂註記繫屬登記、急著塗銷，建議及早諮詢，由律師依你的卷證規劃聲請或自救的完整方案。

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—— 禹盛法律事務所．林俊賢律師